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8月21日，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，7月成交同比降幅扩大，土地市场环比降温；政策表态密集。
报告具体内容如下：
房企：1）销售：百强房企7月单月销售同比降幅扩大，1-7月累计同比由正转负。百强房企7月单月实现权益销售额2616亿元，同比下降38%（前值：-32%）；1-7月累计实现权益口径销售额2.71万亿元，同比-5.1%（前值：+0.1%）。TOP20房企中，1-7月累计销售额同比增幅较大的为越秀（66%）、华发（46%）、建发（44%）、招蛇（31%）、滨江（29%）。2）拿地：7月百强房企拿地强度同比下降，投资回归理性。百强房企7月单月全口径拿地金额1710亿元，同比-46%（前值:-20%）；拿地强度从6月的37%提升至47%，同比下降6pct。具体来看，单月土地投资较多的有：建发（拿地金额143亿元，拿地强度138%）、中建（118亿元）、保利（116亿元，37%）。本月多数房企拿地金额环比大幅减少，龙湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响，另一方面，上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕，市场走弱下，整体投资回归理性和谨慎。从累计来看，2023年1-7月百强房企全口径拿地金额8270亿元，同比仍有19.6%的下降，拿地强度同比下降3.7个百分点至22%。具体来看，1-7月拿地金额排名靠前的有：华润（拿地金额600亿元，拿地强度32%）、万科（505亿元，23%）、保利（500亿元，19%）、建发（491亿元，47%）、滨江（441亿元，43%）、中海（406亿元，21%）、绿城（366亿元，34%）、招蛇（336亿元，18%）。我们认为，随着上半年核心城市优质地块的补充，若三季度销售无明显企稳回升，房企拿地大概率保持理性和谨慎，拿地房企依旧是央国企占主导，民企保持弱复苏态势。3）融资：房企单月融资规模环比虽回升，但仍处于较低水平。7月行业国内外债券、信托、ABS发行规模771亿元，同比-2%，环比+8%，平均发行利率3.46%，同比-0.31pct，环比+0.46pct。1-7月累计发行4635亿元，同比-18%。主流房企中7月招蛇、万科、金融街、华润发行国内债券规模较大，均超过30亿元。年内国内外债券到期小高峰已过。2023Q3、Q4国内外债券到期规模分别为2470、1834亿元，8、9、10月分别到期694、865、730亿元。8月面临债务到期压力的房企有招蛇（62亿元）、龙湖（42亿元）、富力（36亿元）、宝龙（31亿元）、金融街（30亿元）。
政策：1）需求端：7月下旬至今中央和地方密集表态。发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求；国常会强调要调整优化房地产政策；公安部发声全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策；央行表示指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等。地方层面迅速响应，四个一线城市先后表态。根据财联社报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日优化调整限购政策、降低二套房首付比例下限。我们认为，虽然各方积极表态打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日。2）供给端：持续围绕金融“16条”和“三支箭”推进。一方面，金融16条政策期限延长。另一方面，8月3日央行主持召开民企发展座谈会，推进民企债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，龙湖、新希望、旭辉、美的等多家房企参与。供给端放松政策目前仍围绕金融16条和“三支箭”推进，仍需等待新政策的发力。3）今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题。政治局会议明确指出“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造，盘活改造各类闲置房产”；7月21日国常会发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中，明确了城中村改造意义、改造范围，决定加大政策支持力度，有望加快城中村改造进程。我们认为，城中村改造将是未来行业长期发展方向之一。但是城中村改造主要限于一二线城市内，实际对销售占比较大的三四线城市难以直接受益，因此城中村改造对于当前地产需求的拉动较为有限。城中村改造项目周期较长、资金需求较大、且需要协调多个利益主体的关系，预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企。
投资建议
7月新房与二手房市场均持续走弱。虽然7月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也相继对需求端政策放松表态，打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地。我们认为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。
现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口（001979）、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份（600325）、滨江集团（002244）；底部回升、弹性较大的公司：金地集团（600383）、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业（600675）、光明地产（600708）、中交地产（000736）、城建发展（600266）、万科A、绿景中国地产。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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